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郑州楼市七大猜想放松限购或会使房价报复性

发布时间:2019-05-24 05:57:54

郑州楼市七大猜想 放松限购或会使房价报复性飙涨

随着楼市走低,多个地方政府已经在实施或者酝酿放松限购政策,根据同策咨询等机构调研,20余个城市悄然放松限购。机构预测,从大趋势看,松绑的城市会越来越多。

放松限购似乎不可避免,那么,这个曾被看做房价“紧箍咒”的政策,在退出之后,会对市场产生什么样的影响?房价会不会再度失控飙涨?房地产市场能否迅速回暖?我们不妨来做些猜想。

猜想 1

限购放松

刺激房价报复性飙涨?

分析:当初之所以限购,目的就在于通过人为设置购房门槛,将一部分购买力隔绝在市场之外,以此来遏制房价快速上涨,那么限购取消,是否意味着房价上涨?

这个问题具有很大的争议,各方的意见都有理有据。支持放松限购的人认为,目前楼市的下行是市场力量在发挥作用,市场供过于求的现象比较突出,进而导致了价格下行,而限购放松并不能实质上改变市场的供需状况,所以也谈不上飙涨。

而持相反观点的人士则认为,限购这个门槛退出之后,毫无疑问将使得之前被隔离在外的投资、投机需求再度入场,这些资金和需求也将成为楼市回暖的导火索。而且,放松限购更像是一种心理暗示,让大量刚需购房者被逼入市,进而推动房价报复性反弹。

事实上,对此,早在2011年,专家王珏林就有过限购取消后房价上涨的担忧,“虽说限购令不会长期存在,随着法制完善,市场稳定后会将这一政策取消,但从目前的住房消费需求来看,很难轻易取消,一旦取消,担心的是房价呈现高速反弹。”

所以,限购松绑后,房价是涨是跌,只能用时间来证明了。“公说公有理,婆说婆有理”,且各方都是有理有据,这将更加考验地方政府的决策智慧,需要他们具体状况具体分析,给出合理、有利的楼市政策。

猜想 2

楼市会不会迅速回暖?

分析:2011年,限购政策推出,当时楼市应声而落,各地楼市陷入寒冬,甚至有不少开发商破产;而随着2012年以来的政策调整,各地市场又开始迅速回暖,甚至不少地方出现了又一波牛市行情。

这样的经历,有理由使不少地方政府相信,放松限购,将迅速地促进楼市回暖。

政策虽然还是那个政策,但市场已经不是那个市场了。与三年前相比,这一次楼市陷入低谷的一个重要原因在于整体经济的下滑,以及信贷和货币闸门的收紧,房贷的拮据状况不仅让开发商资金链紧绷,甚至连日常销售和回款都受到严重影响,从而将整个楼市拖入泥沼。

从这个角度看,放松限购并不能让开发商更有钱,也不会改变稳健的货币政策,而如果资金这个的难题还不能解决的话,奢谈楼市回暖,似乎更像是痴人说梦。

公开报道称,温州、南宁放松限购后,短期内成交量明显增加,但一个月后,市场又恢复到调整前的状态;目前济南和宁波正处于限购放松后的爆发期,销量激增,但预计不可能长期维持高位。加之部分城市由于前期房价过快上涨、需求提前释放,导致当前需求不足,尽管限购政策出现松绑,但需求不会持续旺盛,库存高企的局面难有改观。值得注意的是,在放松限购之前,部分城市对限购政策执行并不严格,所以即使限购政策放松后,对市场刺激也是短期的。

猜想 3

购房者喜大普奔?

分析:当年,一纸限购令,没有让房价真正被遏制,反而让不少夫妻为买房假离婚而变成了真离婚,许多夫妻为了争夺房产对簿公堂。

如今,限购令将要退去,没了“紧箍咒”的购房者,是不是该大闹楼市呢?

个人判断,在全国楼市前景不明朗之时,在一片观望情绪中,取消限购或许对楼市刺激意义不大。据调查显示,取消限购后仍然有大量的购房者仍然选择观望,仅有很小一部分购房者选择出手购房。正如某友所言,取消限购不会明显促使民众购房,“松绑又能怎么样,买房子跟限购有啥关系,买得起就买了,买不起的还是买不起,也没见大家抢着买的。”

的确,限购时候都能用假离婚、办社保等办法来规避政策,如今政策退出不过是少了一种寻租手段而已。当然,我们虽然无法确定购房者的反应,但或许现在能够确定,取消限购也许会降低离婚率?

猜想 4

改善型楼盘的春天来了?

分析:在限购的时候,支撑楼市发展的主要力量是刚需,而刚需又主要分两种:首套置业需求和改善型需求。

在限购时代,因为购房的次数被限制,而且换房的机会成本大幅上升,“一步到位”成为很多人的购房选择。与此相应,“一步到位”要求更高的支付能力,而这对于大量首套职业者而言并不容易,所以改善型楼盘还是受到一定冲击。

然而,众所周知,每次宏观政策出台,都遭受“一刀切”和“误伤刚需”的批评,一个重要原因就在于,没有能够有区别地对待改善型需求。而如果限购退出的话,有资金实力的购房者将可以不受限制地入市,这无疑将成为改善型需求楼盘的福音,也许这一次,春天真的来了。

猜想 5

土地市场再度升温?

分析:在讨论各个地方政府积极试探调控底线和放松限购时,“土地财政”一直被看做一个重要动因:市场走低,开发商购地的意愿降低,依赖土地财政的地方政府肯定首先受到影响。

比如,7月7日,郑州共计14个地块出让,13块为城中村改造用地,1块为科教用地,全部以底价成交。中原地产首席市场分析师张大伟认为,目前各线城市土地市场均有所降温,并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响,虽然对一线城市地块仍有一定渴求,但购地已趋于谨慎及理性。

土地市场升温与否依赖开发商对后市的判断,就目前而言,在整个市场走势分化,市场下行趋势并未发生实质改变时,限购放松只能在一定程度上刺激成交量的回暖,传导至土地市场可能仍需一段时间。

猜想 6

购买力回流中心区?

分析:就郑州而言,并非所有的区域都实施限购政策,高新区和经济技术开发区就不在限购之列,所以在限购政策推出时,这些区域打出了“现购区”的口号。

事实上,限购确实逼迫了一些购买力的外流,不少近郊楼盘受益颇多。可以看到,目前郑州楼市成交火爆的区域都是非限购区域,比如高新区、航空港区和经开区。

那么,如果限购退出的话,郑州市中心区特别是郑东新区会不会迎来一个成交高潮?甚或引发郊区房价格的下降?

目前看来,这种可能性并不大。原因有三:其一,限购只是郑州郊区项目销售火爆的一个助推因素,城市框架拉大和人口增多才是导致郊区房成交火爆的主要因素;其二,随着各类配套设施的完善,非限购区域特别是高新区、航空港区和经开区已经与市区连为一体,并不存在巨大差别,而价格优势又很明显,引来大量需求也实属正常;其三,经过多年开发之后,除了城中村改造项目,中心区项目供应量有时并不如周边项目,成交处于下风也在情理之中。

个人判断,而在中原经济区建设和航空港区建设的大环境下,郑州楼市的需求依然十分旺盛,限购退出之后,并不会造成大量的购买力回流,甚或改变如今的楼市热点区域。

猜想 7

商业地产雪上加霜?

分析:有一种观点认为,限购对于城市的改变是促使了大量商业地产项目的出现,特别是经历上一轮楼市调控,商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间,各大城市的商业综合体遍地开花。

当前,各地的商业地产已进入集中放量期,包括郑州在内的二线城市在巨量供应下,供求失衡开始成为舆论担忧的风险,引发了各方的广泛关注。

而限购确实挤压了一部分资金转入商业地产——包括各类城市综合体、社区商铺、写字楼、专业市场等——并且造成了一定的繁荣。

然而,随着产能过剩,目前商业地产的价格泡沫开始显现;另外,商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾,在这个背景下,住宅解除限购后,会不会让大量游资再度回归,本来就存在去化困难的商业地产项目会不会雪上加霜?

答案不得而知,但可以肯定,商业地产的风险毫无疑问将上升,这将要求投资者在做出决策时充分考量各种要素,避免盲目投资,以免陷入“三代养一铺”的困境。

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